Wiadomo, co powstanie na terenie po hipermarkecie przy al. KEN

Kabaty wchodzą w nowy etap przekształceń. Decyzja o realizacji projektu, który ma przekształcić jedną z największych działek południowego Ursynowa w wielofunkcyjny fragment miasta została podjęta 12 lutego 2026 r. przez Rada m.st. Warszawy.

Działka po dawnym Tesco powstawała w modelu charakterystycznym dla peryferyjnej Warszawy lat 90. Wolno stojący obiekt handlowy otoczony był parkingiem. Po wyburzeniu hipermarketu teren czekał na zagospodarowanie. W dobie rosnącej presji mieszkaniowej i redefinicji funkcji centrów handlowych takie przestrzenie coraz częściej zmieniają przeznaczenie.

Pod koniec listopada 2025 r. deweloper Archicom, należący do grupy Echo Investment, złożył wniosek o realizację inwestycji w trybie lex deweloper. Zgoda rady miasta oznacza, że projekt może wejść w fazę realizacji.

Strategia urbanistyczna

Koncepcja przygotowana przez WWAA zakłada odejście od zwartej dominującej bryły na rzecz struktury bliższej miejskiej tkance. W miejscu jednego obiektu powstanie dziewięć budynków mieszkalnych z 410 mieszkaniami.

W sześciu z nich na parterach zaplanowano lokale usługowe i handlowe, kolejne przewidziano na poziomie -1. Całość uzupełni podziemny parking oraz parking w formule Park & Ride, który ma wzmocnić powiązanie inwestycji z komunikacją publiczną.

Ambicją inwestycji jest włączenie działki w życie dzielnicy poprzez stworzenie wielofunkcyjnej struktury z usługami i przestrzeniami półpublicznymi. Zamiast zamkniętego osiedla – układ otwarty na sąsiedztwo, z zielonymi dziedzińcami i miejskim placem

– podkreślają projektanci.

Korekty po konsultacjach

Koncepcja była przedmiotem konsultacji społecznych i negocjacji z miastem. W ich wyniku wprowadzono istotne zmiany: budynek, który pierwotnie miał dominować w krajobrazie, obniżono do 10 pięter, a liczbę planowanych nasadzeń zwiększono dwukrotnie – na terenie inwestycji ma być 280 nowych drzew.

Inwestor zadeklarował przekazanie miastu 450 m² lokali użytkowych oraz 145 miejsc parkingowych w formule Park & Ride. Przewidziano również udział dewelopera w modernizacji układu drogowego, w tym przebudowie ulicy Iwanowa-Szajnowicza w tzw. woonerf – przestrzeń priorytetowo traktującą ruch pieszy i rowerowy.

Z myślą o pieszych

Architekci zwracają uwagę na zmianę modelu funkcjonowania przestrzeni:

Ruch samochodowy zostanie w całości przeniesiony do garażu podziemnego, co pozwoli uporządkować przestrzeń i nadać jej jednoznacznie pieszo-rowerowy charakter. Takie rozwiązanie podniesie komfort codziennego funkcjonowania, dojścia do metra i Lasu Kabackiego oraz lokalnych usług. Projekt zakłada, że 30% powierzchni działki stanowić będzie teren biologicznie czynny, z czego blisko 15% to zieleń na gruncie rodzimym. Zapewni to odpowiednie warunki retencyjne i poprawę mikroklimatu

– wyjaśniają architekci Natalia Paszkowska, Marcin Mostafa i Krzysztof Mazanek z pracowni WWAA, która odpowiada za projekt.

Bliskość stacji metra Kabaty oraz sąsiedztwo Lasu Kabackiego sprawiają, że inwestycja wpisuje się w szerszą dyskusję o zagęszczaniu zabudowy w dobrze skomunikowanych punktach miasta zamiast dalszego rozlewania się Warszawy na peryferia.

Kabaty jako laboratorium lex deweloper

Projekt na Kabatach staje się kolejnym przykładem wykorzystania specustawy mieszkaniowej w strategicznej lokalizacji przy metrze. W architekturze inwestycji widać próbę pogodzenia dwóch porządków: kameralnej, zielonej dzielnicy i presji miasta na intensyfikację zabudowy.

Pytanie, które powraca w debacie o lex deweloper, dotyczy kierunku rozwoju Warszawy: czy miasto powinno rozrastać się na obrzeżach, czy zagęszczać w punktach z dostępem do transportu publicznego i usług? Kabaty już wkrótce staną się realnym sprawdzianem tej strategii – nie w teorii, lecz w architektonicznej praktyce.

Ilustracje: serwis prasowy pracowni WWAA